Posted by: hmchang | October 14, 2012

Adele’s Skyfall

Skyfall – yet another classic from Adele!!!

Posted by: hmchang | September 22, 2012

Money: 自住房的資產配置

一般人往往忽略資產配置在購買自住型房地產時的重要性。由於房子可能是普羅大眾一生當中購買最昂貴的商品,資產配置的觀念在自住房反而特別重要。

針對自住房的資產配置有兩個層次
1)  頭期款佔你的總資產有多少?
2) 每個月的固定支出,佔你的月收入多少?
有些人平常省吃儉用,但面對自住房這種鉅額的消費,卻把畢生積蓄一次梭哈,連急用金都不留,這並不是一個明智之舉。或者說,為了買房子,讓自己每個月一半以上的收入都拿去還房貸了,這也不是理想的狀況。更何況一定有人符合這兩種狀況…
為什麼不要把所有的資金放在自住房?
1) 一般自住房,並不會出租;此外,除非想要搬家,不會想要賣出。也就說,自住房在現金流上是淨流出的狀況下,如果每個月都沒有剩餘的錢可以拿來做投資,對於個人退休時的積蓄規劃,或早日達成財富自由的目標,都沒有任何幫助。換句話說,如果把所有資金放在單一間自住房,就沒辦法再去投資股票、基金,或買投資房等比較有效率的資金利用方式,對於退休時的時程或規劃都會有很大的影響。
2) 房地產作為一種商品的流動性非常的差,你要賣出一間房子並不是說想賣就一定可以賣出,錢拿到手的時間也不會比股市、債卷交易來得迅速。一旦急著要用錢,卻沒有額外的積蓄,就會有周轉不靈的狀況。 有些人把每個月付得貸款當作強迫儲蓄,但在變現度低的狀況之下,還是需要有儲備額外的急用金、投資金比較好。
3) 任何商品都受到供需的影響,價格都無法一直漲下去,把所有的資金壓在房地產,若要脫手時,價格比原本買價還低,加上房貸的槓桿效應,損失會比付現購買的還要大。在投資上,風險越高的產品,應該佔自己總資產比重越小,才能有效分散風險。房地產在處於高價位的時候,跌價的風險並不會比股票低,反而不應該佔自己資產的太大比例。就算是要在美國這種房市落底的地方買自住房,也應該做好風險控管,才能在穩健當中發展,畢竟幾年後要賣出的時候的價錢會是如何,沒有人可以說得準。
4) 如果把錢都拿去付頭期款了,哪來的錢買家具或裝修呢?

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重點摘錄:

1. 買房需要頭期款佔總資產比例,越少越好,這樣才有辦法留下急用金,以及錢作其他投資。

2. 房地產的變現性低,手頭應該還是要有各種容易變現的資產才能靈活運用。

3. 房價的漲跌不是自己能夠控制,做好資金控管很重要 。

Posted by: hmchang | September 22, 2012

Money: 買房如何不過度消費?

在前文,我們瞭解到自住型房子應該以消費品視之。而本文要更進一步探討怎樣才不算過度消費。

食衣住行之事,每件都很重要。而住要住的舒服,住得安心,有時候多花一點錢,住得舒適一點也未嘗不是生活的一大享受。而每個人離開父母獨立工作,或者成家之後,住房的選擇就是租房跟買房兩種。所以在住屋的消費選擇,應該比較這兩者的差異。

若不計水電網路等固定支出,買房跟租房有怎樣不同的支出 ?

租房子

  • 簽約金 (一次性支出)
  • 付房租 (每月支出)
  • 租約到期之後修繕、清潔支出 (一次性支出)

買房子

  • 頭期款 (一次性支出)
  • 房屋貸款 (每月支出)
  • 社區管理費 (每年或每月支出)
  • 房屋及土地相關的稅務 (每年支出)
  • 房屋修繕費用 (不定期支出)
  • 房屋保險 (火險、地震險、等等)(每月或每年單筆支出)
租金的高低與房子的大小、地點、屋況有關。如果是好的學區,或者是交通、生活機能良好的區域,租屋的需求會高,租金就會相對高。這些區域的房屋價格也會相對高。
一般理財專家建議,每個月花費在住屋的金錢,最好能夠小於月收入的三分之一,如果以寬裕一點的條件,則是不超過月收入的二分之一。超過這樣的標準就算是過度消費了。如果是收入不高,或不願支出太多在住房上的,就必須選擇小一點的房子,或者去相對便宜的區域租房。
若把買房跟租房都當作消費,我們應該用同樣的現金流標準來評估買房的支出。也就是說,買房之後,每月的固定支出應該低於月收入的三分之一,否則就是過度消費了。
在收入不高的狀況之下,強迫自己把超過月收入三分之一或者二分之一的錢放在房地產上面,不只是壓縮了其他的生活花費,也導致沒有辦法存錢,進而壓縮儲蓄與投資。這從資產配置的觀點來看,也是不及格的。
所以在買房的考量上,務必記得:
  • 月收入> 3* (房屋貸款+社區管理費+房屋及土地相關的稅務/12+房屋保險/12+房屋修繕費用每個月的估計值)

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重點摘錄:

1. 每個月花在住屋的花費,不應超過月收入的三分之一。
2. 瞭解自己的需求才不會過度消費,沒有那個財力,就不要做那樣的消費。
3. 資產配置很重要,不要把自己所有的資金都壓注在房地產上。

Posted by: hmchang | September 22, 2012

Money: 房地產是資產(Asset)還是負債(Debt)

華人的世界一直存在著「有土斯有財」的概念,一般家庭也以購入房地產為人生的重要目標與里程碑。特別是不論是建商,或者房仲業者,常常灌輸大眾:「房價只漲不跌」。另外,每年不斷上漲的房租與節節高漲的房價,也成為建商的洗腦用語,「與其付租金,不如付房貸」。若用每個月所負擔的房租來支付貸款,數年後,隨著房子的增值,自己的財富也增加了不少,也相當於將房租支出轉作為一種投資與儲蓄。所以,一般人多半認為,房子是他們人生最大的「資產」(asset)。

這樣的觀念有幾點問題:

1) 「房價只會不斷上漲」的假設並不正確。從2007, 2008年以來,美國的平均房價到2012年初,大約跌了40%。部分城市甚至跌幅達到50%或60%。歐洲的房市從2008年以來,跌幅也有20%~30%。

2) 如果房子總價太高而導致高額貸款,即使是低利率貸款,每個月的支出,也未必會比租金少。更何況,買房子投入的頭期款,不能夠進行其他的投資(例如:定存),所以減少了投資所得的機會成本。也就是買了房子之後,每個月的現金流反而是減少的。

3) 自住的房子在沒有賣出之前,任何的漲價,都只是紙面富貴而已,並沒有增加自己的現金流入。而且,隔壁鄰居能賣到的每坪單價,未必就是你能賣到的每坪單價,一切還是要依照屋況以及當時的市場狀況來決定。

根據 <窮爸爸, 富爸爸> 的分類,資產能帶來正的現金流(收入),而負債則是負的現金流(支出)。依此定義來看,自住的住宅,除非將房間分租而有租金收入,應算成負債。就算是無貸款、以現金買入的房子,每年還是要負擔房屋稅、土地稅等相關費用。還有,房屋損壞的修繕,也可能是一筆相當大的支出。也就是說,不管從什麼角度來看,自住的房子通常都是負債。

即使是投資房,也有可能因為房價過高,或者租金太低,而導致負的現金流。此時的投資房,在賣出獲得資本利得之前,不能夠算成資產,而只能當作負債。

為什麼要搞清楚房子是資產還是負債?因為自住型房子應該要當成一種「消費品」,而不是「投資品」。人們在進行消費的時候,往往會進行詳細的比價,認清自己的需求與消費力,才不會「過渡消費」。而相對來說,如果是把房子當成類似股票的「投資品」的話,就有可能有融資、融卷等槓桿行為(房屋貸款就是一種槓桿),這對於把大部分財富放在房子上的人們,很有可能會「過渡投資」。這在房價未必長期向上的狀況之下,售屋的時候,很可能連本金都賠掉了!

所以,建議把房子當成消費品,好好考量自己需要的大小、區域,將自己的財務規劃列入考量,才不會過度消費。

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重點摘錄

1. 資產帶來現金收入,負債伴隨現金支出。
2. 除非是將房子出租,否則房地產應該以負債。
3. 把房子當成一種消費品,不要過度消費。

Posted by: hmchang | October 28, 2011

Music: Adele’s Someone Like You

After Rolling in the deep, Another classic by Adele!

Sometimes it lasts in love, but sometimes it hurts instead.

I wish nothing but the best for you.

Posted by: hmchang | September 28, 2011

Music: 末班車 by 蕭煌奇

To our love.

轉載來自 ※Mojim.com 魔鏡歌詞網 

末班車(Last Train)
作詞:馬嵩惟
作曲:李偉菘
編曲:Terence Teo

空著手 猶如你來的時候
緊皺的額頭 終於再沒有苦痛
走得太累了 眼皮難免會沉重
你沒錯 是應該回家坐坐

鳴笛聲 悄悄地刺進耳朵
這一次揮手 恐怕再沒機會問候
最後一遍了 換你躲進我雙肘
像靠在 曾搖動我的天空

別說話 淚水你別帶走
鏡子裡的我 已留下你 輪廓上的笑容
別回眸 末班車要開了
你不過先走 深愛是讓不捨離開的人 好好走

別牽掛 約好我們再見
散步的午後 要像從前 再挽著手敘舊
別逗留 末班車要開了
路到了盡頭 回頭是爲永留心口的人 好好走

Posted by: hmchang | September 27, 2011

Info: Dead Sea Scrolls Online

 

 

Google help put thousand-year-old dead sea scrolls online — http://dss.collections.imj.org.il/  it is very cool! Must take a look!

Posted by: hmchang | September 25, 2011

Music: 還是要幸福 by 田馥甄

能夠說出你還是要幸福這樣的話,才是真的釋懷。

你還是要幸福 你千萬不要再招惹別人哭
所有錯誤從我這裏落幕 別跟著我 銘心 刻骨

還是要幸福 (source)
作詞:徐世珍/司魚
作曲:張簡君偉
編曲:盧家宏、JerryC
製作:呂禎晃、郭文宗、張簡君偉

不確定就別親吻 感情很容易毀了一個人
一個人若不夠狠 愛淡了不離不棄多殘忍

你留下來的垃圾 我一天一天總會丟完的
我甚至真心真意的祝福 永恆在你的身上先發生

你還是要幸福 你千萬不要再招惹別人哭
所有錯誤從我這裏落幕 別跟著我 銘心 刻骨

你還是要幸福 我才能確定我還得很清楚
確定自己再也不會佔據 你的篇幅
明天 開始 這一切都結束

還我鑰匙的備份 我覺得再見可以很單純
轉載來自 ※Mojim.com 魔鏡歌詞網 
我甚至真心真意的祝福 永恆在你的身上先發生

你還是要幸福 你千萬不要再招惹別人哭
所有錯誤從我這裏落幕 別跟著我 銘心 刻骨

你還是要幸福 我才能確定我還得很清楚
確定自己再也不會佔據 你的篇幅
明天 開始 這一切都結束

你還是要幸福 你千萬不要再招惹別人哭
所有錯誤從我這裏落幕 別跟著我 銘心 刻骨

你如果很幸福 半夜的簡訊我就無需回覆
因為你的悲喜已經有了 容身之處 我也 能有 最純粹的孤獨

最孤獨 的孤獨

Posted by: hmchang | September 20, 2011

Music: Czardas

One of my favorite classical piece played by Stanley’s talented girlfriend

Posted by: hmchang | September 17, 2011

Music: 愛 by 莫文蔚

曾經是金曲獎最佳歌曲,並不好唱得一首經典! 莫文蔚的獨特嗓音,唱著這麼好的詞:

“因為我會想起你,我害怕面對自己,我的意志總被寂寞吞噬”

“因為你總會提醒 過去總不會過去 有種真愛不是我的”

“假如我不曾愛你,我不會失去自己,想念的刺釘住我的位置”

“因為你總會提醒 儘管我得到世界 有些幸福不是我的”

,是那麼地有意境!

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