Posted by: hmchang | September 22, 2012

Money: 房地產是資產(Asset)還是負債(Debt)

華人的世界一直存在著「有土斯有財」的概念,一般家庭也以購入房地產為人生的重要目標與里程碑。特別是不論是建商,或者房仲業者,常常灌輸大眾:「房價只漲不跌」。另外,每年不斷上漲的房租與節節高漲的房價,也成為建商的洗腦用語,「與其付租金,不如付房貸」。若用每個月所負擔的房租來支付貸款,數年後,隨著房子的增值,自己的財富也增加了不少,也相當於將房租支出轉作為一種投資與儲蓄。所以,一般人多半認為,房子是他們人生最大的「資產」(asset)。

這樣的觀念有幾點問題:

1) 「房價只會不斷上漲」的假設並不正確。從2007, 2008年以來,美國的平均房價到2012年初,大約跌了40%。部分城市甚至跌幅達到50%或60%。歐洲的房市從2008年以來,跌幅也有20%~30%。

2) 如果房子總價太高而導致高額貸款,即使是低利率貸款,每個月的支出,也未必會比租金少。更何況,買房子投入的頭期款,不能夠進行其他的投資(例如:定存),所以減少了投資所得的機會成本。也就是買了房子之後,每個月的現金流反而是減少的。

3) 自住的房子在沒有賣出之前,任何的漲價,都只是紙面富貴而已,並沒有增加自己的現金流入。而且,隔壁鄰居能賣到的每坪單價,未必就是你能賣到的每坪單價,一切還是要依照屋況以及當時的市場狀況來決定。

根據 <窮爸爸, 富爸爸> 的分類,資產能帶來正的現金流(收入),而負債則是負的現金流(支出)。依此定義來看,自住的住宅,除非將房間分租而有租金收入,應算成負債。就算是無貸款、以現金買入的房子,每年還是要負擔房屋稅、土地稅等相關費用。還有,房屋損壞的修繕,也可能是一筆相當大的支出。也就是說,不管從什麼角度來看,自住的房子通常都是負債。

即使是投資房,也有可能因為房價過高,或者租金太低,而導致負的現金流。此時的投資房,在賣出獲得資本利得之前,不能夠算成資產,而只能當作負債。

為什麼要搞清楚房子是資產還是負債?因為自住型房子應該要當成一種「消費品」,而不是「投資品」。人們在進行消費的時候,往往會進行詳細的比價,認清自己的需求與消費力,才不會「過渡消費」。而相對來說,如果是把房子當成類似股票的「投資品」的話,就有可能有融資、融卷等槓桿行為(房屋貸款就是一種槓桿),這對於把大部分財富放在房子上的人們,很有可能會「過渡投資」。這在房價未必長期向上的狀況之下,售屋的時候,很可能連本金都賠掉了!

所以,建議把房子當成消費品,好好考量自己需要的大小、區域,將自己的財務規劃列入考量,才不會過度消費。

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重點摘錄

1. 資產帶來現金收入,負債伴隨現金支出。
2. 除非是將房子出租,否則房地產應該以負債。
3. 把房子當成一種消費品,不要過度消費。

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